不少業主一過罰息期,加上物業價格上升,就會想轉按層樓,趁機賺現金回贈或轉按優惠,不過轉按原來都有一些限制,究竟轉按有邊幾個關鍵步驟?
轉按2大類別
第1類係平手轉按,顧名思義,即係將剩低未還晒的按揭額轉移另一間銀行,例如買入600萬元單位,剩450萬元未供,就將呢筆數平手轉按,用新銀行搞按揭。
第2類係轉按套現,向新銀行提出轉按,將原有物業重新估價,理論上估價愈高愈有利,借盡按揭成數,套現資金用作其他用途。不過升值後轉按套現都有限制,例如估價即使大升,但仍不可以超過按揭貸款額上限。
一般情況下,假設有人當初買了650萬元物業,承造6成按揭,但經估價後,物業價值跌到600萬元,選擇兩年內轉按,也有機會再造較高成數按揭。
據HKMC做法,會以當初買入價及當時估價作評估(以較低者為準)。業主要預留金錢支付按保費用、甚至如想在買樓後2-3年內做轉按就要面臨罰息。雖然轉按後的現金回贈或可幫補,不過要面對的是,如果轉按想按揭成數更高,例如70%以上,那壓力測試月入最低要求也自然會提高。
在現時政策規定之下,轉按是需要進行壓力測試。如果轉按的物業屬於自住,而且沒有其他按揭在身,這種情況下壓力測試會以50/60 計算,即壓測前供款與入息比率為不超過50%上限。相反,轉按的物業是出租,或者有其他按揭在身,壓力測試就會以40/50計算。如果業主經按保做到高成數的按揭,就可以免於壓力測試,不過每月供款額仍不可以超過入息的5成。
轉按3大步驟
1. 在罰息期快完結時遞交申請
準備住址證明、入息證明、原有按揭供款記錄、原有按揭的按揭通知書、公司工作證明信、最近3個月糧單、最近3個月出糧戶口之月結單、稅單。如屬居屋或公屋,就要從房委會的銀行名單揀選銀行轉按,帶1950元行政費、申請書等向新銀行洽談,將轉按同意書交予原先銀行,解除舊按揭。
通常在簽新按揭前至少2星期,申請人就要將3份文件: 轉按同意書、按揭證明書、確認書,交予房委會有關部門,進行會面,簽訂新的貸款協議。
私人住宅會比較簡單,只需要準備身分證、住址證明、最近3個月糧單、最近3個月出糧戶口之月結單、原有按揭供款記錄向新的心儀銀行申請。
2. 聘用律師處理轉按
當律師收到你的授權書,就會代你向銀行拎樓契,預約1個月內處理,客人另一邊廂簽好新銀行的貸款信,由律師樓繼續辦理文件,並向原先銀行查詢drawdown日要還的款項。待確認了已還舊按揭款項後,田土廳又有該轉按紀錄,新銀行就會收到樓契文件。律師樓一般需要約兩個月的時間處理相關手續。
3. 有機會再驗樓才簽署轉按文件
個別情況下會視乎物業樓齡,銀行有機會驗樓,確認沒有問題才會批出按揭。完成驗樓手續後,業主簽署新按揭條款,其後銀行會將按揭貸款,以及套現的現金交給律師樓,之後轉交給業主。
波叔plan轉按
根據2022財政預算案最新修訂下,物業價格400萬元以上至1000萬元或以下,最高按揭成數為8成或9成 ; 物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下,最高按揭成數為8成至9成,最高貸款額為900萬港元。此兩者只適用於固定受薪的首置人士,抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。而物業價格1125萬元以上至1200萬元,最高按揭成數為8成; 物業價格1200萬元至1960萬元,最高按揭成數為5成至8成,最高貸款額為960萬港元 ; 物業價格1960萬元以上,最高按揭成數為5成。
除了新買賣之外,業主可用按保轉按,過去幾年以發展商一、二按入市的買家,可透過新按保轉按慳息,但要留意,按保轉按,只有樓價600萬元以下物業(即原有按保計劃)可套現。樓價600萬元以上的「林鄭Plan」、「波叔Plan」,都不可轉按套現。
轉按有咩好處和壞處?
由於銀行之間都要吸客,都會以附送家居保險、火險吸引新客轉會,業主可以在原先銀行申請退保費。業主如申請60%以上的按揭,便要購入按揭保險,但如果罰息期一過,當業主申請轉按,貸款額跟物業價錢的比例有所改變,有機會不用購買按揭保險。除此之外,亦會有轉按現金回贈,例如業主向按揭中介辦理轉按,除了得到銀行轉按現金回贈,也可獲得中介的額外回贈。其實罰息期後,業主可以轉按方式不斷賺回贈,只是如果回贈金額多過1%,銀行都會計入貸款額內,直接在貸款額內扣除。
另一個更常見的優惠,就是開Mortgage Link戶口(高息存款掛鈎戶口),除了堵保持一定的現金流,也對沖業主供樓的利息,通常存款為貸款額50%,可享有與供樓按揭利率一樣的利率優惠,特別是原先銀行無提供到Mortgage Link戶口,業主大可看看有沒有新銀行可提供此項優惠以幫補利息支出。
趁轉按的時候都可以將聯名物業甩名,令其中一個再度以首置人士購入新物業,慳返15%印花稅。
轉按的確可以幫業主增加現金流,不過針無兩頭利,如業主在罰息期內(通常2-3年)轉按,都要向銀行付貸款額的某個百分比做賠償,視個別銀行規定。業主要留意清楚這些條款,避免在罰息期內做轉按。
其次就係要做多次壓力測試,一樣要按目前按揭利率加3%後,供款入息比率上限不超過6成,業主要留意轉按時個人財政狀況如何,以免按揭成數不似預期。加上宏觀經濟環境下多變數,銀行或因應風險調整做法,隨時最終批出的按揭成數不高,撞正樓市交投淡靜、經濟危機、進入加息周期等,估唔足價就自然難做高成數的轉按、轉按又未必划算。
轉按常見問題:
轉按與加按有咩分別?
轉按是業主為了賺取更高的現金回贈,或物業樓價上升,轉按能夠套現現金。所以業主就會把整個物業按揭轉移至另一間銀行;加按指業主本身在原先銀行申請了按揭,為了多點現金流,再做按揭,申請額外的貸款額,從而套現現金周轉,銀行現金回贈只有加按部分。
未補地價居屋轉按有咩限制?
已補地價的業主可以在自由市場買賣,如屬未補地價的居屋做轉按有限制,因已無擔保,變相可按的成數就會不高,通常最多60%。透過審視人齡、樓齡去評定還款期。即使有入息證明,但萬一不能通過壓測,也不能加擔保人,利息又昂貴,一般都是超過4厘,加上如業主本身已無工作,自然難借更大的貸款額。而未補地價的居屋在轉按時不能做加按、延長供款期。轉按情況也限於因支付醫療費、殮葬費、子女出國讀書的學費等必要緊急套現,必需要向房署申請獲得同意書。而個人欠債就不一定能獲批。轉按與買入一樣只可以選擇做P按。
村屋轉按會受到咩限制?
一般要做村屋轉按都要先補地價,而且村屋要已興建了至少5年,否則會被罰款,而且要預留更多時間搞轉按手續,因為村屋買賣所涉及的文件,比一般樓宇多: 地段編號、村屋的平面和滿意紙等等。特別是一些歷史太久、質素一般的村屋,銀行未必估足價,轉按與一般私樓相同,可選H按、P按或定息。
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