二手樓按揭成數最高可以做到幾多?壓力測試點樣計？相比一手樓，不少樓齡高的二手樓實用面積都比較大，吸引部分講求空間的買家購入，不過二手樓的地區、配套、景觀都是成交前要仔細考慮的重點，買賣流程係點? 等我地話你知
二手樓買賣步驟
計好買樓開支
包括首期、按揭利息、代理佣金、裝修費、印花稅及律師費，如果曾委託agent睇樓，簽埋睇樓紙，而最後決定買入該單位的話，就要俾agent約樓價1%的佣金，例如心儀物業是700萬元，一般佣金為7萬元。
計劃好心儀地區及樓盤，約睇樓
例如考慮到交通配套、樓齡、相鄰或上下樓層的成交價、凶宅等，將你的要求提出，約agent搵盤睇樓。如果想了解更多單位有無業權問題、法令問題，避開一些凶宅附近或有僭建問題的樓層，以爭取更高按揭成數，當然如果你不介意，都可以乘機議價。
簽臨時買賣合約 + 落細訂
臨時買賣合約有法律效力，文件上列明單位成交日子、成交價格、付款方式，買家要以支票或本票付樓價3-5%做細訂。買家要留意合約上有無清楚描述單位目前狀況、會否包家電。通常找律師樓處理，其中一方終止交易，就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。
申請按揭
連同臨約，到銀行或按揭轉介公司查詢按揭，另外都要準備好入息證明、身分證明等等，留意如連按揭與火險一同購買，銀行會否提供有關優惠。審批過程都是約2-3星期，買家最好了解一下現金回贈、利率、可按成數等等。按揭金額將存入你所選的律師行戶口。留意如已接受銀行按揭條款後，中途想轉用其他銀行，隨時要賠償款項。
簽正式買賣合約
律師會解釋多次買賣細則，做多次查冊，通常簽完臨約14日後就簽正約兼付大訂，連埋細訂多數是付樓價10%。簽完正式買賣合約後30日內，就要付住宅印花稅。準備請人驗樓，check下間隔、房數、結構，視察多次。
簽轉讓契
在律師樓簽轉讓契，確認將業權轉予買家、收匙(大門、房、信箱、會所證件等，審視樓契及買賣文件，買家的律師樓就會交付交易餘額予賣方律師樓，所以宜在交付餘額前再次確認是否一切無誤。
二手樓還款期、壓力測試
供款期最長30年，不過二手樓或因樓齡舊、人齡大的問題而影響獲批年期長短。計算方法通常是75 減去樓齡或人齡。假如申請人是55歲，即最長供款期是20年，如果供款年期太短，可能要加多個年輕擔保人。不過都有部分銀行可以做到80減申請人年齡做最長供款期。
一般二手樓按揭而言，根據金管局規定，在壓測前供款入息比率要不多於50%，+3%壓測後供款入息比率不多於60%。不過如果首次置業人士申請按揭時用波叔Plan，6成以上至9成按揭保險， 有部分銀行可以免壓力測試，只要每月供款不超過收入的50%，即可獲批出按揭。假設抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調，變成在壓測前供款入息比率要不多於40%，+3%壓測後供款入息比率不多於30%。
根據2022財政預算案，留意以下供款入息比率上限:
| 申請按保計劃時，未持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業 | 50% |
|---|---|
| 申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (5成按揭保險成數) | 如按揭成數少於7成: 40% ;如按揭成數多於7成: 35% |
| 申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (4成按揭保險成數) | 如按揭成數少於6成: 40% ; 如按揭成數多於6成: 35% |
二手樓最新按揭成數、按揭利率
大多數銀行的按揭利率為1.6%，如果買家想申請按保，因應貸款年期、浮息按揭等因素下，要交額外的貸款額的1.32至5.29%為保費之用。而在目前低息的環境下，用H按會比較優惠(低至H+1.3%)，如P按的利息開支就會比前者高，假如是買入二手未補地價的資助房屋，更受制只能用P按。
在2022財政預算案波叔Plan再度放寬按揭下，物業價格400萬元以上至1000萬元或以下，最高按揭成數為9成 ; 物業價格1000萬元以上至1125萬元或以下，最高按揭成數為8成至9成，最高貸款額為900萬港元。此兩者只適用於固定受薪的首置人士，抵押人在申請時沒有香港的住宅物業。
而物業價格1125萬元以上至1200萬元，最高按揭成數為8成; 物業價格1200萬元至1960萬元，最高按揭成數為5成至8成，最高貸款額為960萬港元 ; 物業價格1960萬元以上，最高按揭成數為5成。最長還款期為30年，原本或剩下的還款年期及樓齡相加後不超過75年。
如果二手樓是凶宅，會如何影響物業估價?
在正式批出按揭之前，要留意估價，畢竟樓齡、單位質素、結構僭建問題、座向都會影響物業估價，最終影響到銀行最終批出的按揭成數。萬一估不足價，變相買家在二手樓首期上要額外再貼錢，特別是凶宅，一般都是指自殺、謀殺等，其實坊間亦有不少凶宅查詢網站，不過各間估價行內部紀錄不一，同層、上下樓層的單位都會受凶宅影響估價。
二手樓最長供款年期幾多?
供款期最長30年，不過二手樓或因樓齡舊、人齡大的問題而影響獲批年期長短。計算方法通常是75 減去樓齡/年齡。假如申請人是55歲，即最長供款期是20年，如果供款年期太短，可能要加多個年輕擔保人。不過都有銀行可以做到80 減去供款人年齡做最長供款期。
自住二手樓的供款與入息比率是幾多?
一般二手樓按揭而言，根據金管局規定，在壓測前供款入息比率要不多於50%，+3%壓測後供款入息比率不多於60%。不過如果首次置業人士申請按揭時用波叔Plan，6成以上至9成按揭保險， 有部分銀行可以免壓力測試，只要每月供款不超過收入的50%，即可獲批出按揭。假設抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調，變成在壓測前供款入息比率要不多於40%，+3%壓測後供款入息比率不多於30%。
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