壓力測試是不少人上車時感到煩惱的地方，即使首期夠，都要睇埋能否順利通過壓力測試。其實這與供款入息比率(即DTI)有關，讓人在加息周期下，都有供款能力。所以在申請按揭前，就要知清楚壓力測試的細節啦!
壓力測試、供款與入息比率上限
壓力測試分壓測前及壓測後的，就是根據目前按揭息率，計下申請人的供款與入息比率有無超出50%上限(即最多只能用月入的一半去供款)，另一樣，就是在加3%息後，再計多次供款與入息比率有無超出60%上限。銀行要以此做指標，睇睇申請人係咪有一定供款能力，例如P按2.5%再加3%息，以5.5%計算。
假設買入800萬元物業，按90%，月供為29871元，經供款與入息比率計算，要月入最低為59742元，加3%息後，即壓測後的供款與入息比率計算，月入最低為71541元。
當然以上只是理論層面，實際都要視申請人借貸額來計，而首置人士除了免壓測，經按揭保險買樓的話，銀行多會以6成按揭作依據。理論上按揭保險就是為想借高成數按揭的人作保障，假如首置申請人借9成，銀行可以以6成按揭貸款額計月供，或以9成按揭貸款額計月供，惟各銀行就按揭壓力測試做法或有差異，故要先查詢清楚。
怎樣為壓力測試找擔保人?
- 不接受18歲以下、弱智及破產人士做擔保人。
- 未婚夫婦做擔保人，有機會需要提交擬結婚通知書證明。
- 較嚴謹的按揭保險公司不會批出以60歲以上的作擔保人的按揭申請。
- 如收入未達指定的月供要求，大部分銀行就計擔保人的人齡(以75減去)作供款年期，例如擔保人是50歲，則最長年期是25年。有個別銀行會以以80減去人齡作供款年期。
通常搵擔保人都是搵父母、兄弟等等近親，如果延長供款年期，可以找年齡較小的近親做擔保人。擔保人的財務狀況應要良好，如果對方有按揭在身、私人貸款，月供都會計埋入申請人壓力測試計算。
以下情況收緊壓力測試
一般而言，只要物業是自住用途，收入主要來自香港，無按揭在身，壓測就要符合所謂50/60要求。相反如是出租用途，就下降至40%及50%壓測要求。
如果申請人的薪金是底薪加佣金，銀行多數計過去半年平均數，舉個例底薪10000元，平均佣金是10000元，即月入2萬元。壓力測試就會以此做計算。
假如買600萬元物業，按揭70%，壓測前為月入最低要33904元，壓測後月入最低為40600元，如果月入只是2萬元，就通過唔到壓測。
波叔plan 壓力測試
抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調。
留意以下供款入息比率上限:
| 申請按保計劃時，未持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業 | 50% |
|---|---|
| 申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (5成按揭保險成數) | 如按揭成數少於7成: 40% ; 如按揭成數多於7成: 35% |
| 申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (4成按揭保險成數) | 如按揭成數少於6成: 40% ;如按揭成數多於6成: 35% |
首置人士是否免壓力測試?
在波叔plan 下，首置人士如果未通過壓力測試，亦可申請高至80%至90%的按揭，供款入息比率仍是要不多於50%。只是在按揭保費上會再調整，支付多10%保費。其實免壓測就是不用做壓測、計算供款與入息比率，事實上，銀行一樣要計算DTI，不超過上限50%，只是豁免了加3%息率後的上限。即假如申請人壓測前DTI為50%，壓測後超過了60%，銀行都不會因此不批按揭，但都有權調整成數，未必批足。另外，如仍有按揭在身，或並非首置者，都是要做壓力測試的。
居屋壓力測試如何?
政府會為居屋做擔保，為期30年，綠表白表居屋方面，一手及未補地價二手居屋（居二市場）最長供款25年，已補地價二手居屋（自由市場）最長供款30年。一般一手居居屋做9成按揭，都不用通過壓力測試，而銀行做法都會比較寬鬆，只要申請人通過DTI，就可承造按揭。房協單位就跟一般私樓做法一樣，加息3%後，月供少於月入6成。
如購入自住物業，但本身有按揭在身，如何影響壓力測試?
如果通過壓力測試，理論上也可借高成數按揭，只是如要有按揭在身，同時申請高成數按揭，壓測的DTI上限會收緊到分別為35%及40%。非首置人士方面，都會在原先最高按揭成數再下調1成，供款與入息比率上限由50%變成40%，壓力測試後的供款與入息比率上限由60%變成50%。
0 comments