想為物業轉業主名、加名或者剔除業主，都係要進行樓宇轉名，近親之間的樓宇轉名又要點做? 想避免後人因業主逝世又無遺囑而有爭拗，應該點處理? 下文即睇如何為樓宇轉名、慳返印花稅的不二法門!
用「轉讓契」轉讓物業
父母，兄弟姊妹，配偶及仔女這些直系親屬之間轉讓業權，都係叫近親轉讓。呢個做法都好常見，方便其中一位業主甩名以重拾首置身份，形式上係以一買一賣方式去轉讓業權，也是內部轉讓的一種，不過其實唔涉及資金轉移，並唔需要搵agent幫手，通常去律師樓搞手續，按指定交易日子進行，所以要準備律師費。
用「送讓契」送出物業
「送讓契」或「無償轉讓契」的方式都係另一種常見的樓宇轉名做法，俗稱叫「送契樓」，小心的是成交價唔可以太離地，偏離市價又唔經agent交易，就好易被銀行視作送契。
送契樓影響日後按揭
你可以上網查冊，搵返過去5年該物業有無「送讓契」（Deed of gift）的字眼，就算契約屬轉讓契（Assignment），都要睇埋「代價」（Consideration）一欄是否有填上款額。因為無寫明金額的話，可能屬「無償轉讓契」 （Assignment at nil consideration），性質上都係同送讓契無分別。有寫金額而偏低於當時市價，都有機會當做送契樓。
影響一: 物業或被收回
無論用送讓契或無償轉讓契都好，5年內如果舊業主有錢債問題，搞到破產，按照《破產法》該物業可被破產管理官或債主要求索回，所以如果有些業主想在破產前特登資產轉移，係唔可行的。當然，如果當初按照市價以轉讓契的方式進行近親樓宇轉名，這些都係正常物業買賣，所以較低機會會物業被視為無效和討回的。
影響二: 難造按揭
由於送契樓的業權問題不算穩固，多數法律程序一般需時約3年，萬一撞正送贈人破產，又牽起另一個業權問題，所以多數銀行都不會為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。有大型銀行甚至不會為8 至 10 年前送出的物業承造按揭，結果都會影響放售物業。其實根據執業通告指引，代理有責任告知準買家該物業為送契樓，並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核的。
以上都係點解一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作。
200萬以下樓宇轉名印花稅僅100元
理論上買樓印花稅是依物業售價或價值(由買賣雙方商議)來收取。不過近親轉讓、送契樓的話，稅局都會追討有關稅項。如果成交價為零元或遠低於市價零，就由稅局會自行就物業作出物業估價，向業主追討相差之印花稅。近親轉讓就以舊稅率計算，即200萬元以下物業，印花稅為100元。
萬一業主死亡，遺產物業轉名又要點做?
當遺產物業轉名至繼承人後，律師樓會把死亡證登記在物業的土地登記冊。人們可查冊了解到上手業主是否已經死亡。如果屋內自然死亡，不會視為凶宅。
香港無遺產稅這回事，所以遺產繼承的業權轉讓不須支付印花稅。但如果物業本身仲有按揭未還，前業主又無立遺囑，責任就落在繼承人身上。如果物業有租金收入，業主去世後就算業權未轉，遺產執行人也須就租金收入報稅及填寫物業稅報稅表，而業權繼承人則須就租金收入交稅。
最好寫遺囑時，除左要寫明資產如何分配外，仲要寫清楚執行人權限，例如正式轉名前不能變賣物業，以保障受益人。雖然就算加入呢項條款，執行人依然有權賣樓，但受益人進行民事訴訟的話勝算高，打官司取證時間也短得多。
留意5種樓宇轉名稅項
| 印花稅 | 如是聯名甩名，以樓價一半去計印花稅 |
|---|---|
| 利得稅 | 樓宇轉名或甩名當作是買賣，稅局有機會追收利得稅 |
| 從價印花稅 | 如轉名雙方為非直屬近親，而獲轉名一方本身有住宅的話，需要付從價印花稅，金額為樓價的15％ |
| 額外印花稅 | 如轉名雙方非直屬近親，而物業買入時間少於3年，需令額外印花稅 |
| 買家印花稅 | 如轉名雙方非直屬近親，而獲轉名一方不是香港居民，需付買家印花稅15％ |
留意的是，轉名是以業權份數去計印花稅，轉名如是1轉1，基本印花稅以樓價乘第二基準稅率去計算。如果不是1轉1，則以業權份數去計算。如轉讓1／3業權，便以樓價的1／3去計，如此類推。政府的第二基準稅率可參考以下連結之表2：https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm
3招幫你慳盡印花稅
1. 避用送讓契
即使送契樓成交價係零，稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送讓契或無償轉讓契來避稅是不可行的。送契樓不享免額外印花稅，如果是送贈日期起計 36 個月內放售物業，仍要支付額外印花稅。要留意的是，送贈契或涉業權問題，有些銀行基於風險問題，一律不批核送贈日期為 5 年內的物業按揭。
2. 搵最低估值
當搵完銀行或公證行申請物業估價，以最低者作為近親轉讓物業的售價，取得估價編號後，可以讓稅局參考，如果想做樓宇轉名，同時重新申請按揭，就要留意呢一點。不過，假設按揭成數不變，拉低物業估值會令按揭貸款額下調。
3. 延遲簽正約 保障自己
假設夫妻聯名買入第一個物業，之後想以首置身份購入第二個物業，其中一方可甩名，將業權轉讓至另一方，簽署臨時買賣合約後，即可以低稅買樓。當物業本身有按揭，甩名便要重新申請按揭。如果本身按揭由丈夫供，妻子無入息，可以透過延遲簽署正式買賣合約，丈夫可繼續供按揭，直至妻子有穩定入息後，才正式完成轉名手續。如果丈夫於未完成轉名手續時，為第二個物業申請按揭時，銀行便會將第一份按揭計算在壓力測試之內。一般來說，轉名沒有實際期限，故有些業主會以拉長轉名期的方式，確保另一半不會即時放售物業。
大家都要留意在法律上，業主是否回復首置身份是以臨約訂立日期計，而不是成交期。在稅局的角度是不理會甚麼時候完成轉讓契，訂立臨約當天便是轉名之日。
繼承遺產算不算送契樓?
不算，雖然遺產繼承不涉及「代價」，但因為是由法院判令，因此業權得到保障。即使業主生前欠下巨債，而有關債務沒有登記於物業上，日後有關債主都不能將債登記在物業業權上。
轉名會否被追利得稅?
如果樓價升值，轉名可能需要付利得稅，稅率為物業升幅的15％。如果物業買入的時間很短，比如1-2年便轉名，稅局追討利得稅的機會便很大。
稅局在衡量是否徵收利得稅時會考慮當時買入的用途是自住或投資。如是自住，可能可以豁免利得稅。但如買入很短時間便賣出的話（轉名當是一樁買賣），稅局可能會質疑當日買入的用途是為投機用，就算一直是住在居所中。業主可以向稅局反駁，但一切判決以稅局為準。
想將物業留給子女，轉名時可以點保障自己?
如想將物業留給子女，可以「長命契」方式加入對方名字。業主過身後，子女便自動成為業權人。這方法既可免卻遺產承繼手續，又可防止子女取得物業後，隨即變賣物業，形成自己無家可歸的情況。如想確保受贈人不會收樓後隨即變賣，業主可以不完全轉讓出 100% 業權（如轉讓 70% 至 99%），對方便難以轉售。
想轉名俾另一半，點樣防止對方賣出物業?
即使業權只有丈夫名字，在法律上所有資產都是夫婦共同擁有。如他朝不幸離婚，法庭一般判決都是平均分配。不少人擔心樓宇轉名給另一半後，對方成為合法業權擁有人，可以突然賣樓而毋須知會另一方，在法律上亦沒有方法阻止。
想做轉名的夫婦可先到律師樓簽買賣合約，繳交印花稅，律師樓會將合約註入土地註冊處，然後可以把成交期定得很長，例如是很多年以後。那麼，雙方在法律上便成功轉名，但要很長時間以後才正式完成，物業狀態就變成了「待簽轉讓契」（pending assignment）。在這種狀態下，任何一方皆不能賣樓，因為買賣交易尚未完成。這種做法既可以令其中一方回復首置身份，亦可以避免另一半賣樓，多點保障。
樓宇轉名後，原先一方可以加按嗎?
由於物業業權已轉移，只是處於待辦狀態，而原先一方無權轉按或加按。此時，原先一方只能默默地繼續供舊按揭，銀行亦不會call loan。
雖然原先一方已回復首置身份，但如果再買樓，舊物業每月供款仍會計入供款入息比率（DSR）。而且環聯信貸資料庫內仍會視舊物業為未解除的按揭，下一個物業的按揭成數便會扣減一成。這意味丈夫除了要準備多一成首期之外，亦需要很高收入才能應付兩層樓的壓力測試。
除了以上做法，倘若夫婦沒有子女，最好持有100%業權的妻子寫一份遺囑，以防一旦發生不幸事故，單位可以歸由丈夫擁有；否則妻子的近親便有權分家產，引起很多爭拗。
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