當初向政府買入公屋居屋的業主,如想在二手市場放售,就要補地價,否則就很易觸犯法律,不過補地價點計? 補地價步驟要做咩? 又可唔可以做加按?
為何要補地價?
不少公屋或居屋業主有意將單位放售、出租、轉讓,根據條例,居屋及綠置居等資助出售房屋限5年內不能轉讓,直到向房委會補地價,才可在市場轉讓、出租或出售。除非是將單位轉讓予綠表人士、白居二配額持有人等房委會認可之合資格人士,否則未補地價下放售、出租、轉讓都是犯法,嚴重者可最高被罰款50萬元及監禁1年。
那定價由誰而定? 這是由業主決定,而且唔一定要在公開市場轉讓,也可以轉讓予政府認可合資格的綠表人士及白居二配額人士(即取得購買資格證明書者),這種情況下都唔使補地價,不過定價就不是由業主自行決定。咁單位可否在未補地價情況下轉讓予家屬自住? 只要是有特別情況,例如原先業主去世等,都要向房委會申請,獲得批准。
有些業主會靜待時機,樓市向好,影響到補地價金額提高 ; 市況差樓價低時補地價,所需金額都會較少,轉售利潤空間會大點。
補地價有咩步驟?
- 先檢查單位是否已過轉讓限制期,如是:
帶同HD1065C評估補價申請書、樓契副本、申請費用6230元交到房署,如能在限期內補回地價,這筆申請費可從中扣除。
- 如未過轉讓限制期,則:
交HD1066C表格,提交回售、補價的申請,房委會會拒批回售申請,其後再辦補地價申請文件。
- 房署職員實地觀察,進行估價,等約30日後收評估補價通知書。
- 業主就要在2個月內補地價(這由評估補價通知書發出日起計算),如未能限期內補回地價則要重新交文件兼不能退回申請費用。
- 房署收妥業主補回的地價之後,發出收據及解除轉讓限制證明書。
注意: 要正式除去轉讓限制,就要主動帶解除轉讓限制證明書前往土地註冊處辦理手續。
上網估算補地價金額
除左向前業主、agent查詢當初房委會或房協提供予第1手業主的折扣價範圍外,也可自行到以下網站查閱。選取不同區域,得出各屋苑或屋邨的折扣範圍,不過僅屬參考,只能作初步補地價金額估算。
實際居屋、公屋補地價的計算方法係點?補地價的基礎是按照買家購入單位時未支付的十足巿值差額,再按比例計,即將當初的樓價的折扣變成現值去補地價。
例如:
A單位昔日市價50萬港元,陳先生以昔日市價70%扣入A單位,即有3折折扣。陳先生如想放售,就要按現時單位市價的30%計算 ( 假設升至550萬元,即補165萬元地價。
每個單位的實際補地價折扣率要視當時正式買賣合約所訂明的購入價、當時市值等條款計算,而每期推售的居屋折扣都不一樣,個別單位的折扣率都要由房委會委託公證行進行未補地價居屋估價去評定。
以香港仔區為例:
留意在2022財政預算案公佈,首置人士購入樓價上限1000萬元物業可獲最高9成按揭保險,最高貸款額為900萬港元 ; 1125萬元以上至1920萬元物業可獲最高80%按揭保險,最高貸款額為960萬港元。
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常見問題:
1.未補地價公屋居屋可唔可以加按?
如果公屋或居屋未補地價,都不可以加按,但可以轉按。有些業主會平手轉按,將餘下貸款額轉去另一銀行,將資金幫補地價,而房署大多都批出。所以想加按的單位都要是已補地價居屋。有些情況例外:個人突發情況,例如有親屬離世、緊急醫療費用、無力償還債務等,但視個案而定。而加按金額只能取得按其實際需要的金額,按揭利率都會因應信貸評級、入息證明而有所調整。
2.居屋是否要先補地價才可出售?
是的。如果將未補地價公營房屋出售或出租都是犯法,嚴重者可最高被罰款50萬元及監禁1年,而將單位轉讓予綠表人士、白居二配額持有人等房委會認可之合資格人士就例外。
政府在出售居屋、租者置其屋計劃單位(即讓公屋租戶可免補地價購入現時單位)等都可免地價,參考市價定價,居屋及綠置居等資助出售房屋限5年內不能轉讓,直到向房委會補地價,才可在市場轉讓、出租或出售。
3. 如單位未過轉讓限制期,要點補地價?
如未過轉讓限制期,就要提交HD1066C表格,提交回售、補價的申請,房委會會拒批回售申請,其後再辦補地價申請文件。再由房署職員實地觀察,進行估價,等約30日後收評估補價通知書。業主就要在2個月內補地價(這由評估補價通知書發出日起計算),如未能限期內補回地價則要重新交文件兼不能退回申請費用。房署收妥業主補回的地價之後,發出收據及解除轉讓限制證明書.
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