車位按揭你要知 教你避開伏位 

車位一向都是熱門投資之選，一來易打理，二來風險比較小，對投資者來說，的確幾吸引。而對用家黎講，香港停車場收費高昂，月租至少幾千元，如想一勞永逸便要買入車位，方便出入。咁點樣先可以揀到靚車位投資自用? 申請車位按揭時有什麼要注意?

車位按揭必知3點

首先，而家車位按揭以P按（最優惠利率）為主，最長都係供15年，如果比較返車位同一般住宅單位的按揭利率，都係前者比較高一點。假設實際按息2.75%，買入120萬元車位，首期為72萬，貸款額48萬元，每月供款3257元，全期利息約為近11萬元，並獲取現金回贈2400元(假設享0.5%現金回贈下)。

不少人都會想連埋住宅一齊購入，諗住攞盡按揭優惠，所以置業時可選擇連車位的單位，使用住宅按揭進行供款。如根據住宅按揭揀P按或H按，供長達30年，只係考慮到日後獨立賣出車位，便要進行分契。

只要屬自用車位，又跟住宅單位位於同一物業，可以透過向稅務局申請扣除住宅貸款利息時，連車位按揭貸款利息申請扣除。而住所貸款的利息最高每年扣稅限額為10萬元。

300萬以下車位印花稅僅幾萬元

2020年11月26日起，車位的印花稅階與住宅相同。一般車位的成交價都少於300萬元，所以繳付印花稅大約數萬元。

假設購入200萬元車位，按照非住宅物業的印花稅稅階，稅率為1.5%，即交印花稅3萬元。比起住宅，車位就無三年鬆綁期的限制，靈活得多。而且雜費又少，主要都係按照成交價1%而定的經紀佣金(或最低1萬)以及僅幾千元的律師費。

參考下表稅階: 

點揀靚車位?

了解停車場的供求情況

例如要睇睇停車場數目有多少?附近有沒有公共停車場競爭?部分地區住戶與車位比例，如果只係5:1以下，需求不算好大，那升值潛力就有保留。無論去代理行、睇住宅屋苑告示板、瀏覽網上交易平台尋找盤源，都可以查到附近成交及租賃紀錄，衡量價格是否合適。另外仲要留意車位係咪靠近柱位，影響方便度、是否有喉管失修情況、停車場配套與質素。

以將軍澳日出康城為例，屋苑規模大，期數多，但車位數目比例不多，租金表現不錯，其回報相對高。據資料顯示，日出康城提供達25,500個住宅單位，只提供約5,000個車位，即五戶共用一個車位。例如早前LP6開售266個車位(包括私家車車位和電單車車位)，售價介乎12.8萬至233萬元，售出255個車位。車位買賣暢旺，亦造就車位按揭合約宗數回升。

查冊

要查冊看車位業權，如車位只限出租予該屋苑住戶，投資價值亦會較低。確定買入前記得睇清地契條款，因為地契或會規定住客購買車位的數量，一般每個業主不得購入多於3個車位。

留意優先認購權

如果屋苑出售車位，一般會讓業主優先認購，例如太古城及LP6出售車位，會讓同期數的業主優先認購，其後才由屋苑其他業主甚至公眾認購。如果有業主在簽署住宅單位的臨時買賣合約後行使權利購買車位，便能獲得折扣優惠。賣方會提供租金保證，買入前必須細閱條款細則。

留意車位種類

車位可分為私家車、電單車、貨車車位、電動車車位，當中又可分為獨立車位及合契車位，如日後如果想獨立出售車位，便要進行分契。

預算好管理費、差餉及地租

差餉根據每年租值評估，近年為5%。假設車位月租租值為3000元，1年為3萬6千，即每季支付450元差餉。地租為3%，即每季要支付270元，合共為$720。管理費每個屋苑收費各異，買入前應向地產代理了解清楚。

協議付款方法

賣方一般只提供1個即供付款方法，例如在簽署臨約時支付5%訂金，簽署正式買賣合約再支付5%售價，再於簽臨約後90日內支付90%售價。也會有人會直接簽正約，並落10%訂金，安排視乎買賣雙方協議。

最快45日內完成手續

簽約後，一般於45日內，雙方需要完成過戶手續，而交易時間和律師費都會隨承造按揭與否而有所增減。

車位按揭最多5成

除了向銀行查詢估價，也可參考最近車位叫價、成交價、租金。由於早前金管局放寬了非住宅物業的按揭成數，如本身無按揭的申請人，購買車位最多可申請5成按揭貸款，有按揭在身就要減一成。 

如果唔想俾咁高車位按揭息率可以點做?坊間常見做法係，將車位連同現有物業轉按並加按套現，除可享有住宅物業的低息外，還可以將還款期拉至最長30年，按揭成數視乎住宅樓價，假如獲得轉按的現金回贈，可賺取為數不少的現金回贈，幫補雜費開支。以上適用於持有物業的人士。

自用及非自用車位按揭壓力測試  

*若本身有按揭貸款的申請人，上述所有供款與入息比率要求，需要再下調一成
資料來源：金管局

如有未供完按揭（包括按揭擔保），每個按揭減 10% 或主要收入來源不在於香港，銀行在計算供款與入息比率或會下調上限 10%。

獨立車位的壓力測試前後供款比率上限為：壓測前供款比率上限40%及壓測後供款比率上限為50% ; 合契車位壓測則如樓宇按揭：假設住宅樓價800萬元以及車位200萬元，仍可申請按揭保險，最高借八成，但要視乎個別銀行做法。

供款與入息比率上限表

獨立、分契和合契車位按揭大不同

獨立車位

能夠獨立買賣的車位，附轉讓契。

金管局按揭指引要求1,000萬以下的住宅按揭最高按揭成數為六成，車位按揭及其他非住宅物業原本最高按揭成數只有五成，如果一個200萬車位，最高貸款額便為100萬。如果以資產水平進行測試，獨立車位最高按揭成數為四成。

如果申請人有按揭在身或有擔保、收入來自非香港，按揭成數需要下調至四成。但獨立車位不論為自用還是出租，按揭成數均為五成。

如果車位連住宅合契出售，而兩者總值1000萬以下，可以一筆過使用波叔Plan按揭保險申請，1000萬以下可申請高達九成按揭。

合契車位

住宅連車位合契，不能分割買賣。

合契住宅連車位可透過分契程序，分拆出售。賣方也可選擇逆向操作，將名下的獨立單位和車位「合契」，合併出售。假如你看中分契的車位和住宅，剛好兩者來自同一買家，如果想借盡按揭，可以合契方式買入，一同做樓按，比獨立車位5 成上限高得多。而買家可嘗試游說業主進行合契，代繳付程序費用約數千元，不過也有機會業主怕煩和業權問題而拒絕。至於一些曾經分契的住宅和車位，可能經多次轉手後，已經落入不同業主的名下，未必能用這個方法上會。

分契車位

將合契住宅連車位分拆出售，如「獨立車位」般交易。

睇車位位置、同區交通配套影響車位價格

如果想買車位做投資用，最好睇下車位是否容易停泊，如果車位屬於停車場的單邊位、有蓋、沒有柱位、倒車空間充足、對上沒有水喉 (沒有滴水風險)、位置接近升降機及停車場出口，即使是同一停車場，成功放租的速度亦較快，叫租能力較高，投資價值亦較大。

有些地區位處偏遠，交通配套不足，例如康城、掃管笏，住戶對私家車的需求亦會更大。

充電裝置都係近年值得注意的投資因素。不少新樓都配有電動車充電裝置，

隨著電動車愈來愈普及，這些車位當然都係吸引投資者的地方。