二手樓按揭成數最高可以做到幾多?壓力測試點樣計？相比一手樓，不少樓齡高的二手樓實用面積都比較大，吸引部分講求空間的買家購入，不過二手樓的地區、配套、景觀都是成交前要仔細考慮的重點，買賣流程係點? 等我地話你知 二手樓買賣步驟 計好買樓開支 包括首期、按揭利息、代理佣金、裝修費、印花稅及律師費，如果曾委託agent睇樓，簽埋睇樓紙，而最後決定買入該單位的話，就要俾agent約樓價1%的佣金，例如心儀物業是700萬元，一般佣金為7萬元。 計劃好心儀地區及樓盤，約睇樓 例如考慮到交通配套、樓齡、相鄰或上下樓層的成交價、凶宅等，將你的要求提出，約agent搵盤睇樓。如果想了解更多單位有無業權問題、法令問題，避開一些凶宅附近或有僭建問題的樓層，以爭取更高按揭成數，當然如果你不介意，都可以乘機議價。 簽臨時買賣合約 + 落細訂 臨時買賣合約有法律效力，文件上列明單位成交日子、成交價格、付款方式，買家要以支票或本票付樓價3-5%做細訂。買家要留意合約上有無清楚描述單位目前狀況、會否包家電。通常找律師樓處理，其中一方終止交易，就要賠訂、賠雙方的經紀佣金。 申請按揭 連同臨約，到銀行或按揭轉介公司查詢按揭，另外都要準備好入息證明、身分證明等等，留意如連按揭與火險一同購買，銀行會否提供有關優惠。審批過程都是約2-3星期，買家最好了解一下現金回贈、利率、可按成數等等。按揭金額將存入你所選的律師行戶口。留意如已接受銀行按揭條款後，中途想轉用其他銀行，隨時要賠償款項。 簽正式買賣合約 律師會解釋多次買賣細則，做多次查冊，通常簽完臨約14日後就簽正約兼付大訂，連埋細訂多數是付樓價10%。簽完正式買賣合約後30日內，就要付住宅印花稅。準備請人驗樓，check下間隔、房數、結構，視察多次。 簽轉讓契 在律師樓簽轉讓契，確認將業權轉予買家、收匙(大門、房、信箱、會所證件等，審視樓契及買賣文件，買家的律師樓就會交付交易餘額予賣方律師樓，所以宜在交付餘額前再次確認是否一切無誤。 二手樓還款期、壓力測試 供款期最長30年，不過二手樓或因樓齡舊、人齡大的問題而影響獲批年期長短。計算方法通常是75 減去樓齡或人齡。假如申請人是55歲，即最長供款期是20年，如果供款年期太短，可能要加多個年輕擔保人。不過都有部分銀行可以做到80減申請人年齡做最長供款期。 一般二手樓按揭而言，根據金管局規定，在壓測前供款入息比率要不多於50%，+3%壓測後供款入息比率不多於60%。不過如果首次置業人士申請按揭時用波叔Plan，6成以上至9成按揭保險， 有部分銀行可以免壓力測試，只要每月供款不超過收入的50%，即可獲批出按揭。假設抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調，變成在壓測前供款入息比率要不多於40%，+3%壓測後供款入息比率不多於30%。 根據2022財政預算案，留意以下供款入息比率上限:  申請按保計劃時，未持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業50%申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (5成按揭保險成數)如按揭成數少於7成: 40% ;如按揭成數多於7成: 35%申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業:

除左要了解銀行批出的按揭成數、按揭息率外，更值得關注的是按揭回贈，各大銀行都會提供一手樓或轉按的按揭回贈優惠，不過各位未必清楚按揭回贈原來都有限制:  現金按揭回贈3大限制 現金回贈的比例是要視乎住宅按揭貸款額的，一般銀行按揭回贈金額都是以百分比計，例如貸款額是500萬，現金回贈1%，就獲得共5萬元。當取得貸款額後通常14日就會過戶，隨著按揭貸款額增加，回贈優惠都愈多。例如物業樓價是800萬元，造6成按揭，按揭現金回贈為1%，那貸款額是480萬，現金回贈金額為4.8萬元。 如果申請按揭保險，大多銀行會以6成借款額作基礎，計算現金回贈，假設1000萬樓宇借9成，現金回贈就是60萬 (1000萬的6成)的1%，即6萬元。 但有限制的是，如現金回贈超過貸款額1%，例如800萬樓宇，基本按揭成數最多60%，如最終想申請50%按揭，即400萬元。就算銀行批出現金回贈為貸款額的2% (即8萬元)，兩者相加就不超過6成按揭限制。 根據金管局資料顯示，這是指當給予借款人一筆過款項或分期支付的款項；免息或免供期優惠，都有以下限制:  現金回贈超過住宅按揭貸款額1%在計算按揭成數時，其貸款額要包括全數回贈。現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1%該回贈不用包括在貸款額內，但認可機構要在物業買賣完成後，才可給予借款人現金回贈。地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼在計算按揭成數時，應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為基礎。借款人要獲認可機構披露足夠資料。銀行現金回贈限制 資料來源: 金管局 各類按揭息率+按揭回贈比較 參考以下綜合銀行H按及P按現金回贈優惠。如果按揭或轉按貸款額愈小，現金回贈當然亦相對減少。 類型貸款額門檻(港元)按揭息率私人住宅樓宇(一手及二手)100萬按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% ; 回贈最高: 新樓(1.2%) ; 轉按 (1.2%)300萬按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% ; 回贈最高:

壓力測試是不少人上車時感到煩惱的地方，即使首期夠，都要睇埋能否順利通過壓力測試。其實這與供款入息比率(即DTI)有關，讓人在加息周期下，都有供款能力。所以在申請按揭前，就要知清楚壓力測試的細節啦! 壓力測試、供款與入息比率上限 壓力測試分壓測前及壓測後的，就是根據目前按揭息率，計下申請人的供款與入息比率有無超出50%上限(即最多只能用月入的一半去供款)，另一樣，就是在加3%息後，再計多次供款與入息比率有無超出60%上限。銀行要以此做指標，睇睇申請人係咪有一定供款能力，例如P按2.5%再加3%息，以5.5%計算。 假設買入800萬元物業，按90%，月供為29871元，經供款與入息比率計算，要月入最低為59742元，加3%息後，即壓測後的供款與入息比率計算，月入最低為71541元。 當然以上只是理論層面，實際都要視申請人借貸額來計，而首置人士除了免壓測，經按揭保險買樓的話，銀行多會以6成按揭作依據。理論上按揭保險就是為想借高成數按揭的人作保障，假如首置申請人借9成，銀行可以以6成按揭貸款額計月供，或以9成按揭貸款額計月供，惟各銀行就按揭壓力測試做法或有差異，故要先查詢清楚。 怎樣為壓力測試找擔保人? 不接受18歲以下、弱智及破產人士做擔保人。未婚夫婦做擔保人，有機會需要提交擬結婚通知書證明。較嚴謹的按揭保險公司不會批出以60歲以上的作擔保人的按揭申請。如收入未達指定的月供要求，大部分銀行就計擔保人的人齡(以75減去)作供款年期，例如擔保人是50歲，則最長年期是25年。有個別銀行會以以80減去人齡作供款年期。 通常搵擔保人都是搵父母、兄弟等等近親，如果延長供款年期，可以找年齡較小的近親做擔保人。擔保人的財務狀況應要良好，如果對方有按揭在身、私人貸款，月供都會計埋入申請人壓力測試計算。 以下情況收緊壓力測試 一般而言，只要物業是自住用途，收入主要來自香港，無按揭在身，壓測就要符合所謂50/60要求。相反如是出租用途，就下降至40%及50%壓測要求。 如果申請人的薪金是底薪加佣金，銀行多數計過去半年平均數，舉個例底薪10000元，平均佣金是10000元，即月入2萬元。壓力測試就會以此做計算。 假如買600萬元物業，按揭70%，壓測前為月入最低要33904元，壓測後月入最低為40600元，如果月入只是2萬元，就通過唔到壓測。 波叔plan 壓力測試 抵押人在申請時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限仍須下調。 留意以下供款入息比率上限:  申請按保計劃時，未持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業50%申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (5成按揭保險成數)如按揭成數少於7成: 40% ; 如按揭成數多於7成: 35%申請者已持有或提供按揭擔保予1個或以上未完住清還按揭的物業: (4成按揭保險成數)如按揭成數少於6成: 40% ;如按揭成數多於6成: 35%按揭保險供款入息比率上限 首置人士是否免壓力測試? 在波叔plan