除左要了解銀行批出的按揭成數、按揭息率外，更值得關注的是按揭回贈，各大銀行都會提供一手樓或轉按的按揭回贈優惠，不過各位未必清楚按揭回贈原來都有限制:
現金按揭回贈3大限制
現金回贈的比例是要視乎住宅按揭貸款額的，一般銀行按揭回贈金額都是以百分比計，例如貸款額是500萬，現金回贈1%，就獲得共5萬元。當取得貸款額後通常14日就會過戶，隨著按揭貸款額增加，回贈優惠都愈多。例如物業樓價是800萬元，造6成按揭，按揭現金回贈為1%，那貸款額是480萬，現金回贈金額為4.8萬元。
如果申請按揭保險，大多銀行會以6成借款額作基礎，計算現金回贈，假設1000萬樓宇借9成，現金回贈就是60萬 (1000萬的6成)的1%，即6萬元。
但有限制的是，如現金回贈超過貸款額1%，例如800萬樓宇，基本按揭成數最多60%，如最終想申請50%按揭，即400萬元。就算銀行批出現金回贈為貸款額的2% (即8萬元)，兩者相加就不超過6成按揭限制。
根據金管局資料顯示，這是指當給予借款人一筆過款項或分期支付的款項；免息或免供期優惠，都有以下限制:
| 現金回贈超過住宅按揭貸款額1% | 在計算按揭成數時，其貸款額要包括全數回贈。 |
|---|---|
| 現金回贈不超過住宅按揭貸款額的1% | 該回贈不用包括在貸款額內，但認可機構要在物業買賣完成後，才可給予借款人現金回贈。 |
| 地產發展商為住宅按揭計劃提供現金回贈補貼 | 在計算按揭成數時，應以物業的折扣價或估值兩者中的較低者為基礎。借款人要獲認可機構披露足夠資料。 |
資料來源: 金管局
各類按揭息率+按揭回贈比較
參考以下綜合銀行H按及P按現金回贈優惠。如果按揭或轉按貸款額愈小，現金回贈當然亦相對減少。
| 類型 | 貸款額門檻(港元) | 按揭息率 |
| 私人住宅樓宇(一手及二手) | 100萬 | 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% ; 回贈最高: 新樓(1.2%) ; 轉按 (1.2%) |
| 300萬 | 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5% ; 回贈最高: 新樓(1.9% + $8888) ; 轉按 (1.75%) | |
| 400萬 | 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%; 回贈最高: 新樓(1.9% + $8888) ; 轉按 (1.75%) | |
| 600萬 | 按揭息率可低至 H+1.3% 或 P-2.5%; 回贈最高: 新樓(1.9% +$8888) ; 轉按 (1.75%) | |
| 未補地價物業 | / | 按揭息率: P-2.75%;回贈最高: 1.7% |
| 車位 | 50萬 | 按揭息率可低至P-2.65% ; 回贈最高: 0.1% |
| 工商物業 | 100萬 | 按揭息率可低至3個月H+1.3% 或 P-2.65% ; 回贈最高: 0.1% |
按揭回贈 計好轉按成本
在按揭貸款確認信件中會列出2至3年不等的罰息期，因為銀行不想客戶不斷轉按賺回贈以取得貸款。例如首年要提早全數還款就會徵收現金回贈+貸款額1%，假如借了200萬，回贈為2萬，即4萬元為成本。另外，在現金回贈高於貸款額1%下，業主借足成數上限，現金回贈變相會扣減貸款額，會將貸款額在原先按揭額扣，例如800萬元樓宇，借60%按揭成數，假設銀行提供1.5%現金回贈，就會將呢項金額納入借款額計算，連同回贈金額，仍不超過6成。如果同樣800萬元樓宇，申請人借50%按揭成數，即400萬元貸款額，而銀行提供2%(8萬元)按揭回贈，即總共408萬元，也是不超過6成的。
轉按賺現金回贈
不少業主想透過轉按獲得更優惠的按揭息率，又可以趁樓價升緊時套現，例如600萬元樓宇造6成轉按，借360萬元，可以利用多餘資金投資或者作其他用途。其實一般新按揭銀行都會向客戶提供現金按揭回贈，例如貸款額300萬，轉按回贈率1.4%，即可獲42000元。
又例如向我們取得轉按信，也有機會取得額外現金回贈，假設高達貸款額1.75%，那為700萬元物業做轉按，銀行回贈加上我們現金回贈都有近12萬元。到罰息期屆滿再視乎當時息率決定會唔會繼續做轉按。
不過要留意，2022財政預算案波叔Plan新修訂下，1200萬至1920萬元物業可承造更高按揭成數，不過不能以新按揭成數做轉按套現，除非物業為600萬元以下。
通常幾耐先攞到現金回贈?
在各銀行的按揭息率差唔多的情況下，不少人會考慮現金回贈幾多再決定，例如0.5%至1.6%不等，通常貸款提取日後14日內會到戶，而按揭轉介公司回贈大概需要2-3個月左右會送出額外現金回贈。想了解邊種按揭回贈更適合自己，最好搵我地專業可靠的按揭專員幫手比較一下。
揀低還是高現金回贈更好?
如果選擇適當的優惠計劃是可以省了部分金額。如果資金不算充裕，可以考慮用1%的回贈計劃。而資金充裕者，可以考慮用更高的按揭優惠計劃，剩餘貸款額少一點，長遠供樓負擔也會少一點。例如為720萬樓宇借6成按揭，如果使用1%按揭現金回贈，就獲得43200元，相反如使用1.2%按揭現金回贈，就獲得51840元。
3. 按揭回贈過高，會點影響貸款額?
如果現金回贈超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，在計算按揭成數時，銀行貸款額要包括全數回贈。假如借500萬元，回贈7.5萬元，即7.5萬元會再在貸款額扣，變相幫補供樓開支。
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